Airbnb 最近公布新的 House Rules 政策，适用于 2026 年 11 月 20 日及之后的订单。平台明确表示，房东不能要求客人洗好并收起餐具、拆床单或洗床单，也不能要求客人把垃圾带离房屋；但可以请客人把用过的餐具放进水槽、把毛巾集中起来，或把垃圾和回收物放进指定的室内垃圾桶。1
很多房东看到这条消息，第一反应是：“以后保洁成本会不会更高？保洁费要不要加？”
这个担心很实际。不过，是否调保洁费，不应该只看客人少做了哪些事。更重要的是把一单房源的实际 turnover 成本拆开：哪一部分本来就应该由保洁团队完成，哪一部分是短住频繁带来的固定成本，哪一部分又是房源流程没有设计好造成的额外时间。
先别急着加保洁费：客人少做事，不等于成本一定增加很多
对于管理成熟的房源来说，洗床单、整理床铺、清理厨房、处理正常垃圾，本来就是保洁 turnover 的一部分。过去如果把这些工作交给客人做，确实能省下一点时间；但客人做得不完整，或者只做了一半，保洁还是要重新检查，反而容易留下卫生死角。
真正容易增加保洁成本的，通常不是一两套餐具，而是下面这些情况：
- 客人把垃圾留在各个房间，保洁人员需要逐个收集和分类；
- 垃圾桶容量不够，短住客人又不清楚该放在哪里；
- 房源入住间隔很紧，保洁团队需要加急；
- 小家电、洗衣机、烤箱或户外区域没有明确检查流程；
- 房东只按“打扫一遍”付费，却没有把补货、检查、拍照和报修时间算进去。
所以，保洁费不是用来惩罚客人“没有做家务”的。它应该覆盖一次正常入住结束后，把房子恢复到下一位客人可以安心入住的标准所需要的合理成本。
房东要重新算的，是三笔账
第一笔：每次入住都会发生的固定成本
无论客人住一晚还是五晚，床品清洗、浴室消毒、厨房检查、垃圾处理、钥匙或智能锁检查、补充消耗品，这些工作大多都要做一次。短住订单越多，这部分成本在每一晚房费里的占比就越高。
这也是为什么有些房源看起来入住率不错，最后却觉得很累：不是没有订单，而是每一单都在重复一整套交接工作。与其只加保洁费，更值得先看一下最低入住晚数是否合理。Airbnb 也建议在需求较弱的时间灵活设置最短入住晚数，用较短订单填补空档；而七晚以上的订单则有机会减少 turnover 次数。2
第二笔：保洁团队真正多花的时间
这笔账需要跟保洁人员按实际工作内容谈，而不是只问“下次能不能便宜一点”。可以把流程拆出来看：正常清洁需要多久？深度清洁多久做一次？垃圾满了、油污重了、宠物毛多了，谁来判断、谁来处理？
如果每次都出现同样的额外工作，就不应该一直当成“偶发情况”。例如，垃圾桶总是不够用，优先考虑增加容量、放清楚分类桶、在室内指定位置集中，而不是等到每次保洁临时加价。Airbnb 的新规则允许房东要求客人把垃圾和回收物分到指定的室内容器；重点是把动作设计得简单。1
第三笔：房东自己看不见的管理成本
很多房东只算保洁公司报价，却没算自己的时间：查看保洁照片、催维修、补用品、处理临时空档、和下一位客人确认能否提前入住。这些都是短租管理成本的一部分。
如果一套房源需要房东每次都亲自盯着，单纯上调清洁费未必解决问题。更有效的做法，往往是让保洁和检查标准固定下来：哪些照片必须拍、哪些设备必须测试、发现问题谁先决定、超过什么范围需要房东确认。这样才不会每一单都从头开始。
哪些情况下，调整保洁费是合理的？
如果你重新核算后发现，现有费用长期无法覆盖正常 turnover 的人工、洗涤、垃圾处理和检查成本，调整是合理的。尤其是房源面积较大、床位多、每次入住都需要大量洗烘，或者当地人工成本本来就高时，更应该把成本放在台面上看。
但调整时，建议把标准定得简单清楚。不要把本应属于日常运营的每一项小事都拆成额外收费，也不要因为少数特别脏乱的订单，就把所有客人的保洁费一次性拉高很多。
更稳妥的顺序是：
- 连续看一段时间的实际保洁工时和额外项目；
- 把“每次都发生”的工作和“偶尔才发生”的异常情况分开；
- 先优化垃圾、床品、补货和检查流程；
- 再决定保洁费、最低入住晚数或房价结构是否需要一起调整。
这样调价，才有经营逻辑，而不是被一次新闻推着走。
不要把保洁费当成解决所有问题的工具
房东常见的另一个误区，是觉得保洁费高一点，客人就会更爱护房子。现实里，客人是否住得整洁，更多取决于房源有没有给出清楚、容易做到的安排：垃圾桶在哪里、回收怎么放、厨房是否有足够的洗碗用品、退房时只需要完成哪些基本动作。
Airbnb 新规的方向，其实是减少让客人觉得“付了保洁费还要做很多家务”的落差。平台也说明，不符合政策的要求可能会在 Listing editor 里被标记；如果问题没有解决，房源上可能出现关于清洁要求的提醒。1 对房东来说，这不只是规则变化，也是在提醒我们：入住体验和 turnover 效率，不能再靠一份很长的退房清单硬撑。
新规前，短租房东可以做的五件事
- 打开房源编辑页，检查原来的 checkout instructions 是否还符合平台要求；
- 让保洁团队列出每次交接中最常出现、最耗时间的三项工作；
- 检查室内垃圾桶和回收桶的位置、容量和使用便利性；
- 重新看最近订单的入住天数，判断短住空档是否带来过多 turnover；
- 把清洁、检查和维修的职责分清，不要让保洁到现场才临时决定。
短租管理不是让客人替房东做完工作，而是把客人能轻松完成的小事和专业团队该负责的事情分开。保洁费也不是越低越好或越高越好；能把房子稳定恢复到下一位客人愿意入住的状态，才是更健康的标准。
常见问题 FAQ
Airbnb 新规是不是要求房东完全不能请客人做任何事？
不是。根据 Airbnb 目前说明，房东仍可提出合理请求，例如锁门、把用过的餐具放进水槽、集中毛巾，或把垃圾和回收物分到指定室内容器。具体以平台最新政策和订单页面显示为准。1
保洁费要不要马上上调？
不必因为新规马上调整。先核算正常 turnover 的实际成本、订单平均入住天数，以及流程里哪些时间可以通过管理改善来节省，再决定是否调整。
最短入住晚数和保洁费有什么关系？
入住晚数越短，固定交接成本分摊到每一晚的比例通常越高。两者应该一起看：有时适当调整最低入住晚数，比单独提高保洁费更能改善运营节奏。
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